Son distintos niveles de definición de una misma casa.

El anteproyecto es la fase en la que encontramos la solución arquitectónica: cómo se implanta la vivienda en la parcela, cómo se distribuye, qué relación tiene con el exterior, su volumen, orientación y las principales decisiones de diseño. Es donde se toman muchas de las decisiones que más condicionarán el resultado final y el presupuesto.

El proyecto básico convierte esa propuesta en documentación técnica suficiente para justificar el cumplimiento urbanístico y solicitar la licencia de obras. Se consolidan superficies, geometría, normativa y los aspectos necesarios para que la administración pueda revisar el proyecto.

El proyecto ejecutivo o proyecto de ejecución desarrolla cómo se va a construir realmente la casa. Se definen sistemas constructivos, estructura, instalaciones, materiales, detalles, acabados y documentación técnica con mucha más precisión.

Nosotros preferimos explicarlo de una manera más sencilla durante el proceso: primero diseñamos la casa, después la hacemos posible y finalmente la dejamos suficientemente definida para poder construirla con criterio.

Cuando la propuesta arquitectónica ya está suficientemente definida, no nos hemos desviado del presupuesto marco y hemos comprobado que encaja con la normativa urbanística de la parcela, preparamos el proyecto básico y la documentación necesaria para solicitar la licencia de obras.

Cada ayuntamiento tiene sus propios procedimientos y puede pedir documentación adicional según el municipio, la parcela o posibles afecciones. Incluso cambia el momento en el que exige determinados documentos: algunos ayuntamientos conceden la licencia a partir del proyecto básico y solicitan el proyecto ejecutivo visado antes de empezar las obras; otros requieren un nivel de documentación mayor antes de concederla.

Por eso, además de preparar el proyecto, hacemos seguimiento de la tramitación y comprobamos desde el principio qué necesita la administración en cada caso.

No necesariamente.

De hecho, intentar aprovechar el tiempo de tramitación suele ser una de las mejores formas de no alargar innecesariamente el proceso.

Una vez presentado el proyecto para licencia podemos seguir avanzando, cuando el caso lo permite, en la definición del proyecto ejecutivo: estructura, instalaciones, materiales, interiorismo, detalles constructivos, mediciones y otras decisiones necesarias antes de empezar la obra.

De esta forma, el tiempo del ayuntamiento no tiene por qué convertirse en un tiempo muerto.

El objetivo es que, cuando llegue la licencia y se cumplan todos los requisitos para iniciar la obra, la casa esté mucho más pensada y no tengamos que empezar entonces a decidir cómo construirla.

Intentamos que las decisiones importantes se tomen antes de que la obra las convierta en urgentes.

Durante el desarrollo del proyecto ejecutivo vamos definiendo materiales, pavimentos, fachadas, carpinterías, cocina, baños, iluminación, mobiliario integrado y acabados, coordinándolos con la arquitectura, la estructura y las instalaciones.

Esto tiene dos ventajas muy importantes.

La primera es de diseño: permite entender la casa como un conjunto y no como una arquitectura a la que después añadimos un interior.

La segunda es económica: cuanto mejor definidos están los materiales y soluciones, más fácil resulta pedir precios comparables y saber qué estamos presupuestando. Nos gusta insistir en recopilar y ordenar referencias durante las fases previas para poder trasladarlas al proyecto y obtener presupuestos más ajustados a los gustos reales del cliente.

Por eso preferimos elegir con tiempo en proyecto y no decidir con prisas en mitad de la obra.

No esperamos a terminar el proyecto para descubrir cuánto cuesta.

Partimos desde el principio de una referencia económica realista y la mantenemos presente mientras avanzamos. Nuestro sistema se basa en revisar de forma recurrente seis aspectos: definir bien las expectativas, ajustar tamaño y calidades, revisar costes, aumentar la definición del proyecto, contrastar precios reales y corregir si es necesario antes de seguir avanzando.

Cuanto más definido está el proyecto, mejores herramientas tenemos para decidir dónde merece la pena invertir, dónde podemos simplificar y qué alternativas permiten mantener el presupuesto sin destruir la idea arquitectónica.

Las mediciones y la comparación de distintas ofertas también permiten detectar diferencias, omisiones y precios que conviene revisar antes de contratar. Este ciclo de comprobar y ajustar forma parte de nuestro método.

No podemos garantizar que durante una obra nunca aparezca ningún cambio o imprevisto, pero sí podemos trabajar para que las decisiones económicas importantes no lleguen demasiado tarde.

No es necesario esperar a tener la casa completamente terminada sobre el papel para empezar a identificar posibles constructoras.

Lo importante es que, cuando pedimos un precio realmente comparable, exista suficiente definición del proyecto y unas mediciones que permitan saber qué está incluyendo cada empresa.

Dependiendo del sistema constructivo elegido es más fácil obtener un presupuesto realista y «cerrado» en fases más tempranas del proyecto.

Solicitar varios presupuestos no consiste únicamente en mirar cuál tiene el importe final más bajo. Hay que comparar partidas, detectar omisiones, comprobar qué soluciones ha considerado cada constructor y analizar condiciones, plazos y forma de trabajo.

Un proyecto bien definido ayuda mucho en este punto porque hace que las ofertas partan de una base común y reduce la cantidad de interpretaciones distintas. Siempre recomendamos iniciar la búsqueda antes de disponer incluso de la licencia definitiva y valorar no solo precio, sino experiencia, organización, referencias y condiciones de ejecución.

Según el nivel de acompañamiento contratado, podemos ayudaros con mayor o menor intensidad en todo este proceso de consulta, revisión y comparación con diferentes constructoras (o gremios).

Cuando empieza la construcción entra en juego la dirección facultativa, formada por los técnicos responsables de acompañar y controlar técnicamente la ejecución dentro de sus respectivas competencias.

El arquitecto realiza el seguimiento arquitectónico del proyecto, resuelve cuestiones que aparecen durante la ejecución y comprueba que la obra mantenga la coherencia con lo proyectado. El arquitecto técnico participa en el control de la ejecución, materiales, calidad y otras funciones propias de su intervención técnica, además de las funciones que correspondan en materia de seguridad y salud cuando formen parte de su encargo.

Además, según el servicio contratado, nuestro acompañamiento puede incluir reuniones, revisión de certificaciones, seguimiento económico, análisis de cambios y una coordinación más cercana del proceso.

La idea no es estar en la obra por estar: es anticiparnos a las decisiones, detectar problemas cuando todavía son solucionables y proteger todo el trabajo realizado durante el proyecto.

En nuestros honorarios siempre incluimos los servicios del aparejador o arquitecto técnico a no ser que se nos indique lo contrario.

En prácticamente cualquier obra suelen aparecer cambios, decisiones nuevas, ajustes o imprevistos. La diferencia está en cómo y cuándo se gestionan.

Siempre que sea posible, intentamos valorar un cambio antes de ejecutarlo: qué implica técnicamente, cuánto puede costar, qué repercusión tiene sobre otras partidas y si afecta al plazo o a alguna decisión ya tomada.

También revisamos el avance de la obra y, dentro del alcance contratado, las certificaciones que presenta la constructora para comprobar la correspondencia entre el trabajo ejecutado y lo que se está certificando. Para un correcto seguimiento de la obra recomendamos este seguimiento periódico y la revisión de certificaciones como una herramienta fundamental durante la construcción.

Por eso insistimos tanto en cerrar decisiones durante el proyecto ejecutivo. Una decisión tomada a tiempo suele ofrecer alternativas; una decisión tomada cuando la obra ya está ejecutada suele convertirse en un sobrecoste.

No todos los clientes quieren vivir el proceso de la misma manera.

Hay personas que disfrutan participando mucho, buscando proveedores, comparando opciones y formando parte de cada decisión. Otras prefieren concentrarse en las decisiones realmente importantes y delegar una mayor parte del seguimiento y la coordinación.

Por eso trabajamos con tres niveles de acompañamiento —Esencial, Flexible y Gestión Total— que no cambian la exigencia con la que diseñamos la casa, sino el grado de seguimiento, coordinación y gestión que asumimos durante el proceso.

En todos los casos habrá decisiones que solo vosotros podéis tomar: cómo queréis vivir, qué os gusta, qué prioridades tenéis y hasta dónde queréis invertir.

Nuestro trabajo consiste en daros la información y el criterio necesarios para que esas decisiones sean cada vez más fáciles, y asumir más gestión cuando el servicio contratado así lo contemple.

La última visita de obra no es el final del proceso.

Una vez terminada la vivienda hay que cerrar técnicamente la obra y completar distintos trámites para que la casa pueda quedar correctamente ocupada, documentada y registrada.

El proceso incluye el Certificado Final de Obra, la recepción y los repasos pendientes, la licencia o comunicación de primera ocupación según corresponda, la cédula de habitabilidad, el certificado energético, documentación georreferenciada, la declaración de alteración en el Catastro y documentación necesaria para la escritura de obra nueva y el Registro de la Propiedad.

Posteriormente podemos ayudaros con la notaría, el registro y los suministros definitivos. Son los trámites necesarios después del final de obra y esta documentación final es el punto de partida para completar la legalización de la vivienda.

Nuestro objetivo es acompañaros también en esa última parte, porque queremos que el proceso termine cuando la casa esté realmente preparada para empezar a vivirla, no simplemente cuando se marche el constructor.

No necesariamente. Cada familia llega en un punto diferente, por eso hemos organizado Casas con Norte como un recorrido en el que puedes incorporarte en el momento que tenga sentido para ti.

Si todavía estás intentando entender qué casa puedes permitirte construir, el punto de partida es la Brújula de Viabilidad. Antes de empezar a diseñar, ponemos sobre la mesa la vivienda que tienes en mente, la inversión disponible y los principales factores que pueden hacer variar el coste. El objetivo es tener una referencia realista antes de tomar decisiones importantes.

Si todavía no tienes parcela, Tu Lugar te ayuda a buscarla o valorar distintas opciones teniendo en cuenta algo más que sus metros cuadrados: normativa, orientación, pendiente, accesos, posibilidades de implantación y costes que una parcela aparentemente atractiva puede esconder.

Si ya tienes parcela, Cota Cero sirve para comprobar cómo encaja en ella la casa que imaginas antes de entrar en un proyecto completo. Según el grado de definición que necesites, podemos estudiar desde un primer encaje de la vivienda hasta una propuesta más desarrollada que permita tomar decisiones con mucha más información.

Y cuando sabemos qué casa tiene sentido construir, dónde y con qué orden de inversión, entramos en Del proyecto a la obra: diseñamos la vivienda, tramitamos la licencia, desarrollamos toda su definición técnica y de interiores, acompañamos la construcción y seguimos a vuestro lado hasta completar la entrega y los trámites finales.

No se trata de hacer todos los pasos porque sí. Se trata de empezar por la decisión que necesitas resolver ahora.

BRÚJULA → TU LUGAR → COTA CERO → DEL PROYECTO A LA OBRA

¿Qué casa puedo permitirme? → ¿Dónde tiene sentido construirla? → ¿Cómo encaja en mi parcela? → Diseñarla, definirla y construirla