¿Qué es?
La Inspeccción Técnica de los Edificios de viviendas (ITE) consiste en una inspección visual de los elementos comunes del edificio hecha por un técnico competente en base a la que redacta el correspondiente Informe sobre el estado del edificio. Esta inspección viene regulada por el Decreto 67/2015, para el fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de los edificios de viviendas, mediante las inspecciones técnicas y el libro del edificio (DOGC 07/05/2015) que entró en vigor el 27 de mayo de 2015. Puedes averiguar el precio de la ITE en tu edificio en el enlace siguiente:
Este Decreto tiene como objetivo principal fomentar la cultura del mantenimiento de los edificios de viviendas y facilitar a su Propiedad el conocimiento del estado en que se encuentran, así como de las posibilidades de mejora, para que pueda programar las actuaciones y acordar la aportación de los fondos necesarios para la rehabilitación, conservación y adecuación de las viviendas a los requerimientos que regula la normativa vigente.
En este sentido el Decreto regula la Inspección Técnica de los Edificios (ITE) y la programación de estas inspecciones.
Procedimiento:
1. Inspección técnica visual de los elementos comunes del edificio que hace un técnico competente bajo el encargo de la Propiedad.
2. Redacción del Informe de la Inspección Técnica del Edificio (IITE) por parte del propio técnico.
3. Emisión del Certificado de Aptitud (CA) por parte de la Administración.
4. En función del tipo de deficiencias del informe IITE: la redacción de Informes de Verificación por parte de un técnico que acrediten que el Certificado de aptitud mantiene su vigencia.
5. Si el edificio tiene deficiencias: elaboración de un Programa de Rehabilitación para su reparación, supervisado por un técnico.
6. Formalización del Libro del Edificio por parte de la Propiedad.
¿Qué edificios han de pasarla?
La ITE es obligatoria en los siguientes escenarios:
– Edificios plurifamiliares de viviendas y viviendas unifamiliares, todos ellos de más de 45 años de antigüedad. En cuanto a las viviendas unifamiliares están exentas de la inspección aquellas que tengan su edificación principal separada 1,5 metros o más de la vía pública, de zonas de uso público y de las fincas adyacentes.
– Edificios o viviendas de los edificios que se quieran acoger a programas públicos de fomento de la rehabilitación.
– Cuando lo determinen los programas o las ordenanzas locales.
¿Cuándo he de pasarla?
Cuando el edificio cumpla los 45 años.
Como excepción las viviendas unifamiliares que dispongan de cédula de habitabilidad vigente en el momento de cumplir los 45 años no tienen la obligación de presentar el informe de la inspección técnica del edificio hasta la fecha en que caduque esta cédula de habitabilidad.
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InformE de la IITE
El IITE es el Informe de la Inspección Técnica del Edificio. Este informe se elabora de acuerdo a un modelo y contenido normalizado, elaborado por la Agència de l’Habitatge de Catalunya, y contiene la siguiente información:
Identificación y estado de conservación del edificio:
– Identificación del edificio: descripción, croquis y fotografías.
– Identificación del técnico redactor.
– Características generales del edificio: descripción de la envolvente (fachadas, medianeras, cubiertas, patios, etc.) y descripción normalizada de los sistemas constructivos y las instalaciones del edificio.
– Estado de conservación del edificio: apreciación y calificación de las deficiencias detectadas.
Recomendaciones de mejoras:
– Para un correcto mantenimiento y conservación: información sobre las acciones que deben llevarse a término para un mantenimiento adecuado del edificio, incluida su periodicidad.
– Para la mejora de la sostenibilidad y la ecoeficiencia: posibles actuaciones de mejora de la envolvente del edificio para reducir su demanda energética (mejora del aislamiento térmico de fachadas, cubiertas o patios, sustitución de ventanas, etc.), propuestas de mejora de las instalaciones comunitarias para aumentar su eficiencia, etc.
– Para las condiciones básicas de accesibilidad: recomendación de intervenciones técnicamente viables que permitan lograr la mejor adecuación posible del edificio a las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad (eliminación de desniveles, colocación de ascensores, etc.).
Calificación de las deficiencias
LEVES
Son deficiencias que no afectan a la salubridad ni funcionalidad del edificio. Necesitan trabajos de mantenimiento preventivo o corrector para evitar su empeoramiento.
IMPORTANTES
En principio no presentan peligro inminente pero afectan a la salubridad y funcionalidad del edificio. Se necesita realizar una intervención correctora.
GRAVES
Por su incidencia representan un riesgo inminente para la estabilidad o la seguridad de determinados elementos del edificio o graves problemas de salubridad que presuponen un riesgo para la seguridad de las personas o los bienes.
Requieren una intervención inmediata (adoptar medidas cautelares). El informe ha de indicar si las medidas cautelares relativas a la seguridad se han ejecutado y quién es el técnico responsable. El informe ha de indicar el plazo para subsanar las deficiencias.
MUY GRAVES
Por su alcance y gravedad representan un riesgo inminente y generalizado para la estabilidad del edificio y la seguridad de las personas y los bienes.
Requieren una intervención inmediata (desalojo del edificio o la adopción de otras medidas de carácter urgente y cautelar). Como en el caso anterior, el informe ha de indicar si las medidas cautelares relativas a la seguridad se han ejecutado, indicando quién es el técnico responsable, y el plazo para subsanar las deficiencias.
En caso de que el técnico considere que los datos obtenidos en la inspección visual no son suficientes para evaluar las deficiencias detectadas, es necesario que la Propiedad efectúe las pruebas o diagnosis que el técnico valore como necesarias.
Cuando se detecten deficiencias que comporten riesgo para las personas, el técnico debe comunicar inmediatamente tanto a la Propiedad como en el Ayuntamiento del municipio donde esté situado el edificio, mediante un modelo normalizado. Si se considera necesario adoptar medidas cautelares y urgentes de seguridad será necesario que el técnico lo indique en esta comunicación y que la Propiedad encargue la ejecución de estas medidas.
En el Informe ITE se define una calificación del estado general del edificio que, de forma automática, el programa informático oficial con el que se generan los informes ITE asigna como “desfavorable” cuando haya alguna deficiencia importante, grave o muy grave. De momento sólo es relevante a efectos de solicitud y concesión de subvenciones para la rehabilitación de edificios.
Mira las deficiencias más comunes que nos encontramos en nuestras inspecciones
Certificado de aptitud
A partir de la recepción del Informe ITE la Propiedad debe solicitar el Certificado de Aptitud a la Agència de l’Habitatge de Cataluya, en un plazo máximo de 4 meses desde la fecha de emisión del IITE por parte del técnico.
Tipo de certificado y vigencia en función de las deficiencias del edificio:
Informes de Verificación
Cuando existan deficiencias importantes, graves o muy graves, la vigencia del Certificado de aptitud está condicionada a que un técnico efectúe unas inspecciones visuales periódicas en las que examine las deficiencias relacionadas en el Informe ITE y emita un Informe de Verificación que se haga constar el estado de estas deficiencias.
En función del resultado de la inspección visual, el Certificado de aptitud mantendrá, o no, su vigencia.
Si se determina que las medidas cautelares ejecutadas han perdido su efectividad (En caso de deficiencias graves y muy graves)
Según indica el artículo 14.3 del Decreto el Certificado de Aptitud pierde su vigencia y queda sin efecto. El técnico lo comunicará a la Propiedad y en el Ayuntamiento
Si se determina que las deficiencias han pasado a tener una calificación más grave.
Según indica el artículo 14.2 del Decreto el Certificado de Aptitud pierde su vigencia y queda sin efecto.
Si se mantiene la calificación de las deficiencias
Hay que mantener el régimen de inspecciones de verificación establecido en el Certificado de Aptitud.
Si las deficiencias han sido reparadas
No es necesario efectuar las posteriores inspecciones de verificación relacionadas en el Certificado de Aptitud.
Programa de rehabilitación
Posteriormente a la recepción del informe ITE, y cuando éste recoja la existencia de deficiencias en el edificio, la Propiedad debe aprobar un Programa de Rehabilitación. El objetivo principal de este Programa es planificar las intervenciones necesarias de rehabilitación, conservación y posibles mejoras a realizar en el edificio, a partir de la información contenida en el IITE, las cuales contribuirán a incrementar los estándares de calidad en cuanto a seguridad, salubridad, accesibilidad y eficiencia energética.
El Programa de Rehabilitación debe proporcionar a la Propiedad una visión global de las necesidades de intervención en el edificio, su prioridad y los costes orientativos, lo que le permitirá planificar las actuaciones y constituir un fondo de reserva específico para hacer frente a los gastos necesarios para la ejecución de las obras, que se podrán ejecutar por fases, priorizando la reparación de las deficiencias según su gravedad.
El Programa de Rehabilitación requiere la supervisión de profesionales técnicos.
El plazo máximo para aprobar el Programa depende de la gravedad de las deficiencias relacionadas en el Informe ITE, 1 año para deficiencias leves o importantes y 6 meses para graves o muy graves.
Hay que recordar que, para cada fase y en función del tipo de obra, la Propiedad deberá encargar a un técnico competente la redacción de un Proyecto o Documentación técnica específica, según proceda.
Libro del edificio
El Libro del Edificio es el instrumento de información de la vida útil del edificio. Hasta la entrada en vigor del Decreto 67/2015 sólo debían disponerlo los edificios de obra nueva pero, a partir de este Decreto, la obligación se ha hecho extensiva a los edificios existentes.
El Libro del Edificio está formado por el conjunto de documentos que acrediten el estado de conservación, y contiene las instrucciones o recomendaciones de uso y mantenimiento que permitirán alargar su vida útil y evitar su degradación.
La obligatoriedad de formalizar el Libro del Edificio corresponde a la Propiedad y se constituye a partir de la fecha de recepción del IITE.
Inicialmente el Libro del Edificio debe estar formado, como mínimo, por:
– El IITE, con las recomendaciones de mejora que lo acompañan.
– El Certificado de Aptitud (o documento acreditativo de entrega del IITE a la administración)
– En su caso, también el “Comunicado de situaciones de riesgo” y el “Comunicado de situaciones anómalas de vivienda”.
Obligaciones de la propiedad
– Encargar el Informe de Inspección Técnica a un técnico y facilitar el acceso a las viviendas y otras entidades del edificio para permitir la inspección de los elementos comunes.
– Solicitar el Certificado de Aptitud a la Agència de l’Habitatge de Cataluña.
– En caso de existencia de deficiencias calificadas como “importantes”, “graves” o “muy graves”, encargar las Inspecciones de Verificación a un técnico en los plazos que indique el informe ITE.
– Si el informe ITE recoge la existencia de deficiencias, encargar un Programa de Rehabilitación, aprobarlo y constituir una reserva económica específica para las obras de reparación.
– Llevar a cabo las obras necesarias para subsanar las deficiencias y garantizar el buen estado de conservación y mantenimiento del edificio.
– Constituir el Libro del Edificio a partir de la documentación generada por la Inspección Técnica.
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