Obras en comunidades de vecinos
Es una realidad que las comunidades de vecinos tienen muchas necesidades que los arquitectos podemos dar respuesta. Determinadas situaciones necesitan el consejo y los conocimientos de un arquitecto, como pueden ser para la Inspección Técnica del Edificio (ITE), detectar patologías, determinar soluciones técnicas, proyectar y dirigir obras en las comunidades de vecinos, instalación de ascensores y suprimir barreras arquitectónicas, programar el mantenimiento del edificio, asesorar a la comunidad para la licitación de empresas, etc.
El arquitecto y la propiedad horizontal
Como decíamos, las comunidades necesitan en muchas ocasiones la actuación de un arquitecto para realizar obras en la comunidad u otros trámites. Por este motivo es bueno conocer cómo se organizan legalmente las comunidades de propietarios, cuáles son los elementos comunitarios y cuáles privativos de cada uno de los propietarios, qué acuerdos se necesitan para hacer un tipo de obra en la comunidad u otro y cómo se debe decidir.
Organización de las comunidades de propietarios
En Catalunya, las comunidades de propietarios se rigen por los artículos 553-1 y 553-59 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales. En el título V, se regulan las situaciones de la comunidad, y en particular la propiedad horizontal.
Los estatutos de la comunidad (que han de estar inscritos en el Registro de la Propiedad) regulan básicamente el funcionamiento de ésta, la distribución de ingresos y gastos, limitaciones, prohibiciones y privilegios respectos a determinados usos y obras en elementos comunes y privativos, así como la gestión administrativa de la comunidad en general. Ejemplos de estos estatutos podrían ser la prohibición de realizar pisos turísticos en la comunidad. Además, la comunidad puede aprobar reglamentos complementarios.
Presidente, vicepresidente, secretario, administrador y junta de propietarios son los órganos de la comunidad. La figura del administrador, y si no, el presidente, será el interlocutor con quien tratará el Arquitecto en el desarrollo de su actividad profesional. Probablemente es quien prepara los presupuestos anuales, hace los cobros y pagos, ejecuta los acuerdos de la junta, decide la realización de obras urgentes y desarrolla todas aquellas funciones que la junta de propietarios le encarga. Los acuerdos de la junta se han de transcribir en el libro de actas, y es fundamental que el arquitecto conozca las que afectan a las obras que se le encargan, al igual que lo es que conozca los estatutos y reglamentos de la comunidad, que en todo caso se los habrá de facilitar el representante legal de la comunidad.
Como recordatorio, las comunidades de propietarios están obligadas a practicar retención del IRPF sobre los honorarios de los profesionales que contraten.
Tipos de obras en las comunidades de vecinos
Las obras en un inmueble en propiedad horizontal pueden ser de dos clases:
Obras en elementos privativos
Son las obras sobre los elementos individuales del edificio: viviendas, locales, trasteros y eventualmente las plazas de aparcamiento. Si bien estos equipamientos se gestionan en comunidad al no tener entidad material propia.
Obras en elementos comunitarios
Son las obras realizadas en los elementos comunes del edificio. Podemos leer su definición en el artículo 396 del Código Civil español:
son todos los necesarios para el adecuado use y disfrute del edificio, tales como:
– el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas
– elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga
– las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores
– el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo
– los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos, las de detección y prevención de incendios, las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo
– las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Pero, ¿quién paga las obras?
Obras en elementos comunes
Las comunidades de propietarios tienen la obligación legal de hacer las obras necesarias para la conservación y el mantenimiento del edificio, de los espacios comunes y sus servicios. Aunque a veces se trate de obras sobre elementos de uso privativo (como por ejemplo balcones, cubiertas practicables, patios) las han de pagar todos los propietarios en proporción de su cuota de participación en el inmueble, que aparece en la escritura de división en propiedad horizontal.
Corresponde a la comunidad entera a pagar las obras en elementos comunes de uso privativo cuando las obras sean causa de vicios de construcción o estructurales originales o sobrevenidos (independientemente de las reclamaciones de responsabilidad civil que se presenten) o sean reparaciones que afecten y beneficien a todo el inmueble. Como excepción a este último punto, cuando la causa sea el mal uso o mantenimiento del propietario que goza de su uso en exclusividad, tendrá que pagarlo el propietario.
La falta de uso y disfrute de los elementos comunes no exime de pagar los gastos necesarios para su reparación y mantenimiento, a no ser que los estatutos propios de la comunidad indiquen otra cosa. Si se trata de gastos originados por nuevas instalaciones o nuevos servicios comunes que no fuesen legalmente exigibles y que tuvieran un valor total de gasto superior a 1/4 del presupuesto anual de la comunidad, los propietarios disidentes no tendrán que pagarlas, pero no podrán usarlas. Si en el futuro quisieran hacer uso, deberán pagar los gastos que no pagaron, actualizados con el IPC.
Obras en elementos privativos o sobre elementos comunes de uso exclusivo
Los propietarios pueden realizar obras de reforma o conservación de sus elementos privativos con un gran margen de libertad, siempre que no perjudiquen a otros propietarios o las obras afecten a la solidez del edificio, la accesibilidad o su configuración y aspecto exterior. En cualquier caso, han de comunicarlo previamente al presidente, al administrador o al secretario de la comunidad.
Si estas obras comportan la alteración de elementos comunes o afectan a la configuración externa del edificio no podrán hacerlas sin obtener la aprobación previa de la junta de propietarios con los quorums y mayorías establecidas legalmente. Cuando alguien haya alterado un elemento común sin permiso, la comunidad puede exigirle que se devuelva a su estado original. En algunos casos, las propias ordenanzas municipales pueden exigir que se realicen comunicaciones específicas a los vecinos del inmueble, además de las que prevé la normativa sobre propiedad horizontal.
Por ejemplo, en el área metropolitana de Barcelona, si realizas una reforma integral donde se actúa en la estructura, deberás notificar a todos los vecinos que ocupan el edificio y sus propietarios las obras que vas a llevar a cabo, que tienen 15 días para consultar el proyecto y 10 días más para presentar alegaciones. En el caso de Barcelona capital, el artículo 37 de la Ordenança reguladora dels procediments d’intervenció municipal en les obres (ORPIMO), se ha de aportar un informe que acredite que las obras no comportan riesgo para los ocupantes ni terceros. Esta documentación y su declaración de responsable, deben acompañarse con la solicitud de licencia con las alegaciones realizadas por los vecinos, así como su valoración.
Los propietarios que gozan de uso exclusivo de un elemento común están obligados a hacerse cargo de los gastos de conservación y mantenimiento del mismo. Están obligados a mantenerlos en buen estado, de forma que si el elemento se deteriora por su responsabilidad, deberán pagar la reparación.
Si para poder ejecutar unas determinadas obras en zonas privativas, fuese realmente imprescindible ocupar algún espacio comunitario o hasta de otro propietario, estos no se han de oponer, pero es necesario avisarlo previamente, justificando la necesidad, generar las mínimas molestias y compensar los daños que se puedan causar.
¿Cuántos propietarios han de estar de acuerdo para aprobar o autorizar unas obras en la comunidad de vecinos?
Una de las cuestiones que se nos plantean más a menudo es sobre qué mayorías se necesitan para adoptar acuerdos por los que hacen referencia a la realización de unas obras en la comunidad de vecinos, o para autorizar obras en elementos privativos cuando afecten a elementos comunes.
Para el cálculo de las mayorías se computan los votos y las cuotas de los propietarios que han participado en la votación de cada uno de los puntos del orden del día, ya sea de manera presencial, por representación o por delegación del voto. En los casos que un elemento privativo pertenezca a varios propietarios, estos tienen conjuntamente un único voto indivisible.
Los acuerdos que modifiquen la cuota de participación, los que priven a cualquier propietario las facultades de use y disfrute de elementos comunes y los que determinen la extinción del régimen de la propiedad horizontal simple o compleja requieren el consentimiento expreso de los propietarios afectados. Para el resto, los acuerdos se vinculan a todos los propietarios, aunque no hayan participado en la votación. Si bien, se pueden oponer al acuerdo por medio de un escrito enviado fehacientemente al administrador, presidente o secretario, en el plazo de un mes desde que se les notificó. Si una vez pasado el mes no han notificado por escrito su oposición, se considera que se adhieren al acuerdo, y si hubiese un resultado infructuoso a su oposición, pueden acudir a la autoridad judicial.
La ley exige diferentes tipos de mayorías, en función de la transcendencia de los acuerdos que se necesitan adoptar. Así tendremos:
unanimidad
Acuerdo que requieren el voto favorable de todos los propietarios de la comunidad:
– Modificar las cuotas de participación.
– Desvincular un anexo.
– Vincular el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas u otros elementos comunes a uno o diversos elementos privativos.
– Ceder gratuitamente el uso de elementos comunes que tienen un uso común.
– Constituir un derecho de sobreelevación, subedificación y edificación sobre el inmueble.
– Extingir el régimen de propiedad horizontal, simple o compleja, y convertirla en un tipo de comunidad diferente.
– Acordar la integración de una propiedad horizontal compleja.
– Someter a algún arbitraje cualquier cuestión relativa al régimen de la propiedad horizontal, excepto que haya una disposición estatuaria contraria.
Mayoría cualificada
Los acuerdos adoptados por mayoría cualificada necesitan los votos de 4/5 partes de los propietarios que han de representar a la vez 4/5 partes de las cuotas de participación. Aquí entrarían:
– Modificar el título de constitución y los estatutos, excepto que haya una disposición estatuaria contraria.
– Adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas del inmueble, si afectan a la estructura o la configuración exterior, excepto que sean exigibles para habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, y a la construcción de piscinas e instalaciones recreativas.
– Desafectar un elemento común.
– Construir, alienar, grabar y dividir un elemento privativo en beneficio común.
– Acordar cuotas especiales de gastos, o un incremento en la participación en los gastos comunes correspondientes a un elemento privativo para el uso especialmente intensivo de elementos o servicios comunes como consecuencia del ejercicio de actividades empresariales o profesionales en el piso o el local.
– Acordar la extinción voluntaria del régimen de propiedad horizontal para parcelas.
– El arrendamiento o cesión onerosa, por un plazo superior a 15 años, de elementos comunes que tenían un uso común.
Mayoría simple
Los acuerdos que se adopten por mayoría simple de los propietarios requieren que los votos y cuotas a favor superen los votos y cuotas en contra, y se aplican a:
*- La ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tiene la finalidad de suprimir las barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos, o aunque las obras o los servicios afecten a la estructura o la configuración exterior.
*- Las innovaciones exigibles para habitabilidad, accesibilidad o la seguridad del inmueble, según su naturaleza y características, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos, o aunque las obras o los servicios afecten a la estructura o la configuración exterior..
– La ejecución de las obras necesarias para instalar infraestructuras comunes o equipos con las finalidad de mejorar la eficiencia energética o hídrica de los inmuebles y las mobilidad de los usuarios, para conectar servicios de telecomunicaciones de banda ancha o para individualizar la medida de los consumos de agua, gas o electricidad, o para la instalación general de puntos de recarga para vehículos eléctricos, auqnue el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos.
– Las normas del reglamento del régimen interior.
– El acuerdo de someter a mediación cualquier cuestión propia del régimen de la propiedad horizontal.
– Los acuerdos que no tengan fijada una mayoría diferente para adoptarlos.
* Los propietarios o los titulares de un derecho de uso sobre el elemento privativo, en el caso de que ellos mismos o las personas con quien convivan o trabajen padezcan alguna discapacidad o sean mayores de 70 años, si no consiguen que se adopten los acuerdos a los que hacen referencia los dos primeros puntos, pueden pedir a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas o a hacer las innovaciones exigibles, siempre que sean razonables y proporcionadas, para conseguir la accesibilidad y la transitabilidad del inmueble.
