¿Cuánto cuesta una reforma integral en Barcelona y alrededores?
Ante la imposibilidad de encontrar viviendas de obra nueva asequibles en el área metropolitana de Barcelona, mucha gente se plantea la compra de una vivienda de segunda mano para reformarla a su gusto. Pero ¿Qué precio puede alcanzar una reforma integral?
Ya te hablamos de las diferencias entre los presupuestos de obra. En este artículo vamos a hacer un cálculo total, incluyendo gastos como mudanza o impuestos en el ayuntamiento, de la intervención.
Antes de empezar debemos tener claro el tipo de intervención que queremos hacer y el dinero que queremos gastarnos. No es lo mismo una reforma parcial de una vivienda construida en los años 2000 que la vamos a destinar a alquiler, que una reforma integral en una vivienda de los años 70 del siglo pasado donde queremos iniciar una familia. Por eso antes de empezar te recomendamos que te hagas un presupuesto aproximado de lo que puede costar lo que quieres hacer en tu vivienda en en enlace siguiente:
En este caso, vamos a estudiar el caso de una reforma muy frecuente que debemos abordar en nuestro studio, una reforma integral. Debemos cambiar la distribución, nueva cocina y baños, cambiar instalaciones y mejorar la eficiencia energética. Para este ejemplo, cogeremos una vivienda de 100m² en Barcelona con calidades media-alta.
El equipo técnico (arquitecto)
No será el coste más relevante de la reforma por la cantidad, pero posiblemente será el importante para que tu reforma quede bien y te ahorres dinero y problemas. Como hemos comentado, antes de embarcarte en la compra de una vivienda o en tu reforma deberías contactar con un equipo de arquitectos para que te asesoren a lo largo de todo el proceso. Nos encargamos de desarrollar el proyecto, diseñar las instalaciones, escoger los acabados y realizar la memoria de calidades con unas mediciones para poder hacer un comparativo de presupuestos entre varias empresas constructoras. Siempre recomendamos al menos pedir tres presupuestos a diferentes empresas para poder comparar. Pero es muy importante para comparar tener un proyecto lo más detallado posible y que el comparativo sea equivalente tanto en cantidades como en calidades. No es lo mismo presupuestar la reforma con un tipo de parqué u otro.
Los honorarios que se suelen cobrar por este tipo de servicios son entre el 7% y 10% del coste de ejecución material de la obra. Para este tipo de obra oscila entre los 4.000€ y los 5.000€, desglosado en las fases de proyecto, obtención de licencia, dirección de obra y obtención de la nueva cédula de habitabilidad. Por último, también recomendamos que los honorarios del arquitecto sean independientes del precio de la reforma de la empresa constructora, garantizando que el arquitecto siempre defienda los intereses del cliente y no de la empresa constructora, evitando cobrar una comisión por la obra.
Tasas e impuestos municipales
Según el tipo de obra que sea necesitarás pedir una licencia u otra. Una vez concedida la licencia deberás pagar una tasa por los servicios urbanísticos y el ICIO (impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras). En el caso de Barcelona, deberás pedir también el IIT (informe de idoneidad técnica). El coste de todo esto es de unos 250€+IVA por el IIT, 50€ la tasa por los servicios urbanísticos y el 3,35% del presupuesto de la reforma (PEM) sin contar mobiliario y acabados. El total de tasas e impuestos será de más o menos unos 1.500€.
Costes de las obras de reforma
En esta página podrás calcular aproximadamente el presupuesto de la obra. Para este ejemplo de una reforma integral donde cambiamos la distribución, reformamos por completo cocina y baños, cambiamos instalaciones de agua, luz, calefacción y climatización. Este tipo de reforma tiene un coste medio de entre 500€/m² y los 600€/m², que para nuestro caso de estudio variaría entre el precio total de la reforma en Barcelona entre los 50.000€ y los 60.000€, dependiendo de las calidades que escojamos. El precio incluye todos los trabajos descritos en nuestro presupuesto anterior, que va desde los derribos, hasta la colocación de las luminarias empotradas, las mamparas de los baños o la puesta en marcha de las instalaciones. En este precio no hemos incluido el precio de armarios y cocina, dada la relevancia de estas partidas en la reforma y lo que nos puede hacer variar el precio, las explicaremos más adelante.
Cocina
La cocina es un espacio que está ganando protagonismo en nuestras viviendas. Cocinas abiertas, cocinas integradas, la cocina pensada como el centro de la casa y donde se hace vida. Junto a esto y la sofisticación del mobiliario y de los electrodomésticos ha hecho que se invierta más dinero en relación con la reforma. Del mobiliario de la cocina deberíamos considerar unos 400€/m², a lo que habría que añadir electrodomésticos y el mármol de cocina, que para una cocina de gama media podríamos estar hablando de unos 3.000€. Por consiguiente, para la vivienda que estamos estudiando de unos 100m², la cocina estaría entre los 12-15m² y estaríamos hablando de un precio que oscila entre los 8.000€ y los 9.000€.
Armarios
Los armarios actualmente pueden hacer variar mucho en presupuesto de una reforma. Cada vez se dispone de menos espacio de almacenaje y se requiere optimizar al máximo. Una opción para ahorrar en este punto de la reforma son armarios modulares tipo IKEA. El hándicap que tienen estos muebles son las medidas que disponemos, que normalmente no coinciden exactamente con el hueco que disponemos en la habitación, tanto de altura como de anchura. Otra opción para sacarle más partido al espacio disponible es diseñar unos muebles a medida que se adapten a nuestras necesidades y nuestro espacio.
El fondo de los armarios es de 60cm, pero tanto su altura como anchura variará dependiendo del espacio disponible. Los armarios modulares normalmente tienen módulos de 30, 45, 60 y 90cm de ancho y de 200 a 236cm de alto. Dependiendo de la altura libre de tu habitación deberás rematar ese espacio sobrante o desaprovecharás unos valiosos centímetros de altura. Para que te hagas una idea, la normativa actual no permite hacer habitaciones con una altura libre inferior a 250cm.
Por ese motivo y porque la diferencia de precio incluyendo el montaje no es muy elevada, normalmente se opta por armarios a medida de calidad media, que también vienen por módulos, pero son más flexibles. El precio de estos armarios podríamos estar hablando de unos 500€/ml, y para una vivienda de esas características estaríamos hablando de 2 habitaciones y un despacho, lo que equivaldría a unos 10ml de armarios, que equivaldría a unos 5.000€.
Limpieza final de obra
Al final de la reforma, las viviendas acaban, inevitablemente, llenas de polvo y suciedad. Aunque la empresa constructora sea muy pulida y realicen la limpieza continuamente en la obra, se recomienda contratar una empresa especialista antes de realizar la mudanza que realice una limpieza exhaustiva. Se debe limpiar los interiores de armarios, ventanas, persianas, sanitarios, etc. para eliminar los restos de polvo del carpintero, restos de yeso y mortero. Para una vivienda de este tamaño un presupuesto adecuado es de 300€, que incluye un día completo de una cuadrilla y los productos necesarios. Aún así, seguirá depositándose polvo en suspensión en nuestros muebles y en el suelo durante unos días más, es inevitable.
Mobiliario y decoración
Desde nuestro studio también asesoramos a nuestros clientes en el interiorismo de nuestras reformas. La elección de los acabados y el mobiliario es una parte esencial para darle el último toque a nuestra reforma. Muchas veces gran parte del mobiliario se aprovecha de la anterior vivienda y debido a la inversión de la obra, se piensa en actualizar la decoración unos años después. Otras veces por no disponer de mobiliario o querer renovarlo, se deben comprar el sofá, la mesa, sillas, lámparas, las cortinas o estores, mesitas, cabeceros, etc. que se adapten a nuestra reforma.
En el caso de necesitar comprar todo el mobiliario, el precio depende mucho de la calidad y la cantidad de muebles que necesitemos. Un diseño minimalista permite ahorrar mucho dinero, pero para estimar los costes de nuestra vivienda podríamos movernos en torno a los 6.000€ incluyendo mobiliario de gama media.
Otros gastos (mudanza, guardamuebles, alquiler piso, etc.)
Si en el punto anterior, hemos dicho que disponemos de todos los muebles en nuestra otra vivienda, necesitaremos contratar un servicio de mudanza una vez se haya llevado a cabo la limpieza de la obra. El monto total de la mudanza dependerá de la cantidad de muebles a llevar y la distancia a recorrer, pero para una vivienda en Barcelona, incluyendo carga y descarga, así como el desmontaje y posterior montaje de algunos muebles podríamos estar moviendo en torno a los 800€.
Si, en cambio, lo que reformamos es nuestra actual vivienda, quizá necesitemos además un servicio de guardamuebles, ya que, con una obra de este tipo, no quedarían en buen estado después de la reforma. El precio medio de este servicio ronda los 200€/mes. Para una reforma de esta envergadura se necesitan unos 4 meses, lo que supondría unos 800€ de guardamuebles.
Por último, debemos tener en cuenta que si hacemos obras donde estamos viviendo o estábamos de alquiler y nos hemos comprado una vivienda a reformar, necesitaremos vivir en otra vivienda mientras duren las obras. Si no tenemos un familiar o amigo que nos pueda acoger, deberemos pagar el alquiler de esta otra vivienda los 4 meses estimados de obra. Actualmente los alquileres de pisos con 2 habitaciones en Barcelona están en torno a los 1.000€/mes, lo que hace un total de 4.000€ más.
Conclusión final
Recapitulando todos los puntos de este artículo, para una reforma integral de una vivienda de unos 100m² en Barcelona mejorando la eficiencia energética, deberíamos contemplar un gasto total de unos 80.000€ repartido en:
1. Honorarios arquitecto: 4.500€
2. Coste tasas e impuestos: 1.500€
3. Precio de las obras (sin cocina ni armarios): 50.000€
4. Cocina con electrodomésticos: 8.000€
5. Armarios y almacenaje: 5.000€
6. Mobiliario y decoración de la vivienda: 6.000€
Otros gastos que considerar:
– Limpieza final de obra: 300€
– Mudanza: 400€ por servicio
– Guardamuebles: 400€
– Alquiler de vivienda durante las obras: 4.000€
El cálculo del precio de la reforma en Barcelona que hemos llevado en este artículo es una aproximación a lo que te puede costar la globalidad de la intervención en tu primera vivienda. Para segundas residencias o viviendas de alquiler, se pueden ajustar las calidades y acabados y rebajar hasta un 30% algunos de estos precios.
